Anders dan de rechtbank oordeelt het hof dat de betaalde erfpachtcanon aan de kinderen niet aftrekbaar is. De canon kan in economische zin niet worden gelijkgesteld met rente ter financiering van aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning.
B en zijn echtgenote hebben twee kinderen. Sinds 1977 is B eigenaar van een perceel grond en de daarop gestichte woning. Hij heeft de grond in 2006 aan zijn kinderen verkocht voor € 800 000 onder voorbehoud van een voortdurend recht van erfpacht en een voortdurend zelfstandig recht van opstal. B heeft de vorderingen op zijn beide kinderen kwijtgescholden, telkens in twee gelijke delen. Hij heeft in 2008 € 11 344 aan hypotheekrente betaald én € 22 500 aan ieder kind i.v.m. de verschuldigde erfpachtcanon. De inspecteur heeft over 2008 de aftrek van de hypotheekrente en erfpachtcanons niet geaccepteerd.
Net als bij de rechtbank is bij het hof in geschil of sprake is van een eigen woning en – als dat het geval is – of de betaalde erfpachtcanon van € 45 000 aan de kinderen aftrekbaar is als kosten met betrekking tot die eigen woning.
Ook volgens het hof is sprake van een eigen woning. Anders dan de rechtbank oordeelt het hof echter dat de erfpachtcanon niet aftrekbaar is. Het hof wijst op de wetsgeschiedenis en overweegt dat voor de aftrekbaarheid van een erfpachtcanon de door de wetgever bedoelde analogie met de financieringsrente van een eigen woning goed in het oog moet worden gehouden. Een erfpachtcanon is aftrekbaar op vergelijkbare wijze als die rente (vgl. HR 10 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2927). Dit betekent dat er sprake moet zijn van een direct verband tussen de canon en de aankoop, onderhoud of verbetering van een eigen woning. In dit geval dringt (in de analogie die de wetgever voor ogen stond) de vergelijking zich op met de eigenaar van een eigen woning die (enige) jaren na aankoop de (hypothecaire) lening waarmee die woning is gefinancierd, verhoogt. Doet hij dat ter financiering van het onderhoud of de uitbreiding/verbetering van de eigen woning, dan is ook de rente over het bijgeleende bedrag aftrekbaar. Gebruikt hij de vrijgekomen middelen voor andere doeleinden, dan is die extra verschuldigde rente niet aftrekbaar. Volgens het hof is in dit geval in economische zin sprake van deze situatie. B was volledig eigenaar en was geen canon verschuldigd. Als gevolg van de transactie met zijn kinderen is de grond in eigendom overgegaan naar die kinderen. B heeft een recht van opstal en een recht van erfpacht verkregen, en is hij een canon aan de kinderen verschuldigd. Door middel van deze transacties heeft hij – de facto – de meerwaarde van die grond gerealiseerd. Die hogere ‘actuele’ waarde vormt tevens de grondslag voor de berekening van de canon. Dit vrijgekomen vermogen is echter niet besteed aan het onderhoud of een uitbreiding/verbetering van de eigen woning, maar aan een schenking ten gunste van de kinderen door middel van het kwijtschelden van de door die kinderen verschuldigde koopsom van de grond. In een dergelijk geval kan de canon economisch niet met rente ter financiering van aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning worden gelijkgesteld.
Hof Amsterdam, 6 augustus 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:3434