Verwijzingsuitspraak waardering verhuurde woningen met huurbescherming

Het verwijzingshof oordeelt dat belanghebbende niet aannemelijk maakte dat de waarde die voortvloeit uit de toepassing van art. 17a UBIB in betekenende mate hoger is (10% of meer) dan de werkelijke waarde in het economische verkeer van de woningen in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum. 

B bezit vijf verhuurde woningen waarop huurbescherming van toepassing is. Deze woningen heeft hij in zijn IB-aangifte 2010 aangegeven in box 3 en gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde conform art. 17a, lid 2, Uitvoeringsbesluit IB ((leegwaarderatio). In beroep stelt B dat deze waarderingsmethodiek in zijn geval ongunstig uitpakt.

De Hoge Raad oordeelde eerder dat het forfaitaire stelsel ter bepaling van het rendement niet in strijd komt met het bepaalde in art. 1 Eerste Protocol EVRM. Wel is de leegwaarderatio van art. 17a UBIB onverbindend als de uitkomst in betekenende mate afwijkt van de werkelijke waarde op WOZ-waardepeildatum. De zaak werd verwezen. B moet in de verwijzingszaak aannemelijk maken dat de waarde die voortvloeit uit de toepassing van art. 17a UBIB in betekenende mate hoger is (10% of meer) dan de werkelijke WEV van de woning in verhuurde staat op de WOZ-waardepeildatum.

Het hof gaat ervan uit dat het aannemelijk maken ziet op de werkelijke waarde in verhuurde staat van elke woning afzonderlijk en niet voor de woningen gezamenlijk. Art. 17a UBIB gaat immers ook uit van het bepalen van de leegwaarderatio van een percentage per woning. B maakt de economische waarde van de woningen niet aannemelijk. Die waarde moet worden bepaald naar de waardepeildatum 1 januari 2009, terwijl de taxaties die B overlegde zijn gedaan naar het waardepeil juni 2015 en vermenigvuldigd met een indexcijfer. Dat is volgens het hof geen geschikte methode. Wel verklaarde het hof het hoger beroep van B gedeeltelijk gegrond. De inspecteur stelde dat de waarde van één van de woningen op 1 januari 2009 € 265.000 bedroeg. Hij hield daarbij rekening met het waardedrukkende effect van het medehuurderschap van de dochter van de huurder. Het hof is het daarmee eens. Aangezien deze waarde in verhuurde staat in betekende mate afwijkt van de vastgestelde WOZ-waarde van de woning van € 333.600, moet de rendementsgrondslag worden verminderd met € 68.600.

Hof Den Haag, 6 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:32